Informations sur les lois actuelles

Depuis le 1er novembre 2007, sous réserve que la situation du bien vendu les requiert, les constats ou états relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique et aux installations intérieures de gaz et d’électricité doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente notarié (acte authentique).

A compter du 1er janvier 2011, s’y ajoute le document relatif à l’installation d’assainissement non collectif. Si l’un des documents (diagnostics plomb, amiante, termites, performance énergétique, installations de gaz et d’électricité, assainissement non collectif) produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à ce dernier.

En l’absence, lors de la signature de l’acte de vente notarié, de l’un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l’amiante, aux termites, aux installations de gaz et d'électricité et à l’installation d’assainissement non collectif, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il demeure alors responsable vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice.

A noter, si le vendeur est un professionnel il ne peut pas, en tout état de cause, s’exonérer. En l’absence, lors de la signature de l’acte de vente notarié, de l’état des risques naturels, ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix.

En revanche, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative.

Pour quels immeubles ?

Depuis le 1er juin 2006, si l’immeuble bâti (maison, immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelle que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (ex : inondations), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié.
Cette obligation s’applique aux ventes d’immeuble à construire, mais non aux contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain.
Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

Quel contenu ?
L’état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?
L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié).
Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet, et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du vendeur).
Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.
Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité ou si l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes concernées fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l'acte de vente notarié par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.
Quelle que soit la zone géographique, en plus de l’état des risques naturels et technologiques, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble bâti (immeuble collectif ou maison) et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique.

Le diagnostic de performance énergétique réalisés par des professionnels permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués.

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de la double étiquette suivante : une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures neuves) une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.
Cette estimation des consommations d’énergie est établie sur la base d’un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années.
Outre cette estimation, le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, ou au locataire de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser l’énergie.
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d’usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne peuvent ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.

La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006, et lors de la signature des contrats de location à compter du 1er juillet 2007.
A compter de ces dates, les résultats de ces diagnostics doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur ou le bailleur, de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
La fourniture de cette étiquette énergie est étendue aux livraisons de bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. Les propriétaires peuvent aussi, en dehors d’une vente ou d’une location, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d’ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d’économie d’énergie.

Depuis le 2 janvier 2008, le diagnostic de performance énergétique de certains bâtiments publics doit être affiché dans le hall d’accueil du bâtiment.
Le public, le gestionnaire et les occupants peuvent ainsi connaître la performance énergétique du bâtiment et son impact sur l’effet de serre.

Les étiquettes énergie et climat des bâtiments publics sont différentes de celles pour les logements. Il en existe trois modèles différents, selon l’activité et l’occupation du bâtiment (bureaux, enseignement, hôpitaux, gymnases, etc).
Près de 6.000 professionnels se sont déjà formés à la réalisation de ces diagnostics.
Ils peuvent se déclarer auprès des intermédiaires immobiliers et des notaires qui pourront ainsi recourir à leurs services pour faire réaliser ces diagnostics et auprès des points Espaces Info Énergie de l’ADEME qui ont une grande expertise sur ces sujets et peuvent renseigner le public sur les modalités de réalisation et le contenu du DPE Cette réforme s’inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l’impact de la hausse des coûts de l’énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l’environnement.

Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l’information des usagers : elle permet notamment à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et de mieux évaluer la facture d’énergie qu’il devra payer.

Quelle est sa portée:

  • Elle s'applique à tous les lots de copropriété quelle que soit leur nature.
  • La mention de la superficie est imposée dès la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente.
  • Les portions de parties communes utilisées à titre exclusif devront êtes sorties de la superficie.
  • Seul l'acquéreur dispose d'un droit de recours; le vendeur n'est donc pas protègé d'une mauvaise appréciation de la superficie.
  • La tolérance de 5% est vite atteinte, lorsque l'on sait qu'une cloison ou une isolation ajoutée, un faux angle droit sur un mur ou la simple épaisseur des plinthes peut en réduire la portée, voire la dépasser.
  • La loi est d'ordre public; aucune clause contraire ne pourra être insèrée dans les actes.
  • Le vendeur est seul responsable s'il n'a pas utilisé les services d'un professionnel titulaire d'une assurance.

Quelle superficie est retenue:

La superficie habitable, c'est à dire la superficie de plancher, de laquelle il faut déduire les superficies occupées par: les gaines, les murs et cloisons, les marches et cages d'escalier, les embrasures de portes et de fenêtres, les balcons et terrasses, les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieur à 1,80m.

Qui peut calculer et garantir la superficie d'un lot:

  • La loi n'impose pas le recours à un professionnel. Toutefois, le Géomètre-Expert, par sa formation, sa technicité, son savoir-faire, et l'assurance en responsabilité civile professionnelle dont il est doté, est le plus compétent pour apporter cette sécurité.

Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Pour quels bâtiments ?
Si le logement est situé dans un immeuble (maison individuelle ou immeuble collectif), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être produit par le vendeur au plus tard à la date de l’avant contrat ; il est annexé à tout avant-contrat, ou à défaut d’avant contrat, à l’acte de vente notarié.

Quel contenu ?
Cet état comprend, le cas échéant, deux éléments : un constat qui indique la localisation et l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les parties privatives ; si le logement est situé dans un immeuble collectif et si le dossier technique portant sur les parties communes, qui devait avoir été établi avant le 31 décembre 2005, existe : la fiche récapitulative de ce dossier.

Etat des installations d’électricité

Pour quels logements ?
Lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l’acquéreur.
Il est réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.

Quel contenu ?
Etabli à partir d’un modèle type réglementé, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie l’existence et les caractéristiques :

  • d’un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
  • d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique;
  • d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
  • d’une liaison équipotentielle;
  • d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
Il identifie : les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ; les conducteurs non protégés mécaniquement.

Deux documents peuvent tenir lieu d’état de l'installation intérieure d’électricité, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs d’électricité.

Etat de l’installation intérieure de gaz

Pour quels bâtiments ?
Lorsque l’installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de quinze ans, le vendeur doit fournir un état de l’installation intérieure de gaz.
Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d’habitation d’immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé.
Il doit dater de moins de trois ans.

Quel contenu ?
Il doit contenir :

  • la description de l’état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
  • l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
  • l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
Il est réalisé sans démontage d’éléments des installations.

Deux documents peuvent tenir lieu d’état de l'installation intérieure de gaz, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs de gaz.

Constat de risque d'exposition au plomb Pour quels bâtiments? Le constat de risque d’exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d’une maison individuelle. Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également avoir fait l’objet du constat de risque d’exposition au plomb, au plus tard le 12 août 2008, mais celui-ci n’a pas à être remis à l’acquéreur qui peut toutefois le consulter auprès du syndic. Quel contenu ? Le constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb : il consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti. Les résultats du constat de risque d’exposition au plomb doivent permettre de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb. Il ne comprend pas l’obligation de rechercher l’existence de canalisations en plomb. Une notice d’information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb, est annexée au constat de risque d’exposition au plomb. Quel délai de validité ? Quelles obligations ? Il doit dater de moins d’un an et être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Toutefois, si le constat de risque d’exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (fixé par arrêté) il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant, à chaque nouvelle vente, joint au dossier de diagnostic technique, quelle que soit sa date d’établissement. Si le constat de risque d’exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit, le cas échéant, en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Cette obligation est transférée à l’acquéreur après la vente.